Sub – affittando…

startupEra intorno a Gennaio di quest’ anno che cominciavo ad avere l’ idea di sub affittare appartamenti ed immobili seriamente, pensando di farne un business. Ho avuto esperienze passate molto positive. Per tutto il 2012, io e mia moglie ci eravamo trasferiti in una nuova citta’ ed avevamo deciso di non vendere la nostra villetta ma bensi’ di affittarla. Pagato il muto alla banca riuscivamo ad avere un avanzo  di quasi 600 euro, ogni mese. Intanto abitavamo in affitto in un’ altra citta’, spendendo poco. Quando poi ci siamo traferiti in un nuovo paese abbiamo deciso di non lasciare l’ appartamento dove stavamo ma invece di sub affittarlo. Ci siamo riusciti, in una sola settimana, e da li in poi abbiamo avuto un nuovo avanzo di circa 200 euro tutti i mesi con la differenza tra quello che pagavamo al proprietario e quello che affittavamo noi al nostro sub inquilino.  Ora la villa no c’e’ piu’ e nenche l’ affitto dell’appartamento. Esiste un box che sub affittiamo con un profitto di circa 360 $ tutti i mesi. Abbiamo cambiato 3 citta’ in due paesi diversi, ma lo schema e’ lo stesso. Funziona. Tutte le operazioni sono state fatte con contratti regolari e con profitto. C’e’ pero’ una grande differenza tra la prima e le seconde due opzioni. Quando affittavamo la nostra villetta eravamo proprietari ed abbiamo dovuto investire del denaro per accendere il mutuo: e’ il classico approccio della media di chi investe in immobili. Nel caso dell’ appartamento e del box invece l’ investimento e’ stato pari a zero. Nel mio mondo perfetto il migliori investimenti sono quelli in cui non si investono soldi ma si fanno redditi comunque. Possibile? La differenza sta nell’ usare il cervello.  Cosi’ a Gennaio mi sono chiesto: pensa se si potessero sub-affittare diverse proprieta’ contemporaneamente ed in modo seriale. Pensa se per farlo non dovessi investire nulla ma solo affittare e poi sub affittare….Sarebbe fantastico ricevere tutti i mesi la differnza tra quello che pago alle proprieta’ e quello che gli inquilini pagano a me moltiplicato per 5, 7, 10 immobili…

Una sera  di febbraio e’ arrivata l’ occasione. A cena, parlando con un vecchio amico e collega in visita ( che avevo assunto un paio d’anni prima per conto di una multinazionale) ho trovato il partner ideale. Dopo aver raccontato la mia esperienza personale  e la mia idea abbiamo deciso insieme. Facciamolo!! Io avrei investito il denaro sufficiente per partire, lui avrebbe investito il suo tempo per avviare la societa’.  Cosi’ siamo partiti. Abbiamo speso due mesi ragionando  il piu’ possibile sui dettagli, cercando di pensare a tutti gli scenari possibili di rischio ed opportunita’,  non che le  strategie attuabili per trovare chi ci desse appartementi e  anche chi potesse affittarli. Ci siamo chiesti che problemi reali potevamo risolvere per proprietari ed inquilini, abbiamo individuato nicchie, abbiamo coinvolto un avvocato per la parte legale, costruito un sito  tarato a doc sul nostro modello che intanto prendeva forma. Abbiamo iniziato a chiederci chi erano gli attori presenti nel panorama nazionale, come lavorassero, a che prezzi e con che servizi. Piu’ andavamo avanti piu’ ci rendevamo conto che la tipologia di servizio che potevamo dare cascava a meta’ strada tra due tipologie di settore consolidate e diffuse. La gestione condominiale classica e la piattaforma di annunci che fa incontrare domanda ed offerta. Abbiamo individuato le debolezze dei concorrenti ed i fattori differenzianti che potevano renderci unici, veloci e richiesti.  Abbiamo fatto diversi accordi con partner esterni che potessero garantirci un supporto “on demand” ( eliminando costi fissi il piu’ possibile).  Infine il 15 aprile eravamo pronti ad andare live e vedere se tanta teoria e ricerca potesse  incontrare la realta’ .  Nessun ufficio, nessun dipendente, nessun contratto, nessun budget per la pubblicita’. Solo un sito web che ci e’ costato 400$ fatto a New Delhi, dopo tanti meeting su skype fatti  di notte… Eravamo davvero pronti? Non lo so ma siamo partiti comunque!

Ho sempre pensato che l’ approccio ” caricare, puntare, fuoco! ” fosse il  modo piu’ sbagliato per agire. Quando si parte con un idea imprenditoriale ho imparato dai miei errori passati  che la modalita’ corretta e’ quella  di:  caricare, sparare! puntare, sparare!  Il motivo e’ semplice. Possiamo essere bravi e preparati quanto vogliamo, possiamo fare i compiti a casa meglio di tutti ed essere sulla carta i migliori. Se pero’ non si comincia il piu’ presto possibile a testare le propire idee concretamente in piccola scala il rischio e’ di passare mesi ad affinare e prepare un progetto senza mai sapere se fara’ un minimo di presa sul mercato oppure no. Si spende sempre piu’ denaro e tempo per preparare il grande lancio e intanto non succede nulla. Per noi sono bastati due mesi.

Up and running!  

Non dico che tutto quello che abbiamo fatto nel primo mese e mezzo fosse corretto o che l’ esperienza degli utenti fosse la piu’ entusiasmante della storia di internet, ma per lo meno abbiamo affittato i primissimi appartamenti che ci hanno fatto fare il primi fatturati. Abbiamo  visto cosa funzionava e cosa no, abbiamo fatto esperienza dai commenti e dalle domande ricevute. Su base settimanale abbiamo potuto implementare e migliorare procedure, telefonate, meeting con i clienti e tantissimo ancora. Avere i primi contratti che generano entrate ha un enorme importanza: il primo motivo e’ motivazionale. E’ la prova che qualcuno apprezza quello che fai e trasferisce soldi alla tua societa’. L’ adrenalina e l’ energia che ne scaturisce e’ la benzina per alzarsi la mattina e andare avanti con un entusiasmo sempre maggiore. L’ altro motivo e’ puramente economico. Se entrano soldi nelle casse della societa’ che non eccedono i costi, allora abbiamo capitale a disposizione da reinvestire per aiutare la neonata attivita’ a crescere e consolidarsi. Puo’ essere speso in marketing, piuttosto che in migliorie nel sito web, oppure per un pranzo di lavoro in piu’, per fare pr o semplicemente per accumularlo per i tempi difficili e cosi’ via.
Oggi e’ il 14 settembre. Sono passati esattamente 5 mesi da meta’ aprile. Ho investito circa 10000 euro in questa attivita’ depositandoli sul conto della societa’ in cambio dell’ 80% della proprieta’.  Anche se e’ ancora molto presto posso  fare un piccolo  bilancio di come stanno andando le cose. Questo e’ un business molto prevedibile, in quanto una volta firmato un contratto di affitto/sub affitto, so con ottima probabilita’ che per ” x ” mesi andro’ a ricevere pagamenti. Tenendo conto che piu’ il numero delle unita’ aumenta piu’ il rischio di impatto negativo degli insolventi scende, riesco ad avere una fotografia piuttosto chiara della situazione odierna e sui 12 mesi a venire. Ad oggi gli appartamenti e le proprieta’ affittate (incluse ville) sono saliti esattamente a 16 su 3 citta’ diverse. Sono proprieta’ affittate a noi dai 6 ai 24 mesi, con una durata media che al momento e’ di circa 13.2 mesi di durata. Questo mi determina che il fatturato proiettato sui 12 mesi al momento che scrivo si attesta  sui 361000 Euro con un profitto lordo di 31500 Euro. I costi operativi per il momento sono molto bassi in quanto non abbiamo personale assunto direttamente, l’ ufficio in condivisione costa neanche 200Euro ed il marketing e’ molto contenuto.  Non sara’ sempre cosi’ ma appena passeremo la soglia dei 20/25 appartamneti  saremo in grado di pagare in sicurezza il primo stipendio continuando a generare cash flow positivo ed accelrando comunque il ritmo. A queste cifre si affiancano i depositi a garanzia accumulati che sono  saliti a 43800 Euro, capitale questo che da se sta producendo reddito e che tecnicamente non rappresenta  nessun costo per la societa’. Su tutto questo si aggiunge la dolce nota che abbiamo zero debito. La nostra banca ci e’ rimasta male quando ci voleva dare un prestito per avviare la societa’ e gli abbiamo detto che non ci servono soldi!  Ora calcolando la media tenuta fino ad oggi di circa, 3-4 nuove proprieta’ ogni mese ( in realta’ sono state 7 solo durante l’ ultimo mese!), posso fare una stima che se teniamo la stessa andatura, per la fine dell’ anno fiscale e quindi ad aprile 2016 probabilmente avremo raggiunto le 45 unita’ affittate. Questo mi determina  a prezzi odierni un fatturato su base annuale a regime,  di oltre 1 milione di euro ed un profitto lordo di quasi 100000 Euro allo stato attuale. Queste sono proiezioni che intendo a “regime” il che vuol dire che il fatturato tiene conto del fatto che ci sono sia dei nuovi contratti che si aggiungono via via, sia di quelli che si chiudono e su un arco di tempo di 12 mesi.  Quello che e’ sorprendente vedere e’ che anche se siamo probailmente uno dei piu’ piccoli operatori nel nostro mercato di riferimento ( i siti di affitti ) in termini di visibilita’ e traffico sulla nostra piattaforma internet, con questi numeri ci stiamo gia’ posizionando nei primi 10 posti per fatturato. Questo vuol dire solo una cosa: che abbiamo trovato un assetto ed  un business model piu’ efficiente e redditizzio rispetto a molti operatori che operano da anni.

Siamo ancora su un terreno fragile ed impariamo ogni giorno come fare meglio certe operazioni e come crescere sempre piu’ velocemente.  Visto il potenziale e la presa fatta su una nicchia poco curata, sto al momento dedicando molte energie per supportare l’ attivita’ occupandomi soprattutto della parte digitale,  strategica e finanziaria, mentre il mio socio si occupa della parte operativa e legale. Abitando a in due continenti diversi e’ comunque fantastico vedere come si possa fare impresa utilizzando internet ed idee di respiro globale.  Si perche’ il modello creato e’ impiantabile in qualunque citta’ del mondo!

La prossima tappa oltre che a consolidare quanto fatto fino a qui ed accrescere mensilmente la base di proprieta’, stiamo preparando il primo giro di capital seed. Viste le cifre comunque rassicuranti ed in crescita abbiamo deciso che durante i prossimi mesi apriremo al capitale di altri investitori per accelerare la crescita e duplicare il modello in piu’ citta’ anche al di fuori del paese dove abbiamo cominciato. Questo comporta un enorme lavoro di analisi e calcoli preventivi che sta assorbendo le mie serate.
So bene che tutto questo va contro i miei principi di investitore passivo. Nel mondo ideale sarebbe bastato dare quei 10000 euro alla societa’ e passare ad incassare tra 3/4 anni. In realta’ ci sono momenti che per far crescere l’ albero appena piantato non basta innaffiare con un po’ d’acqua, ma bisogna dare sostegno e fare sentire che si e’ una squadra anche se si e’ solo in due. Il mio primo obbiettivo era di non perdere soldi e questo per ora tiene. Il secondo obbiettvio e’ di aumentare il valore del mio investimento…costi quel che costi, fa niente se dormo qualche ora in meno! ….Per dirla alla George Soros:  se vedi che hai trovato una vena d’oro…. allora attacca alla giugulare!

La corsa e’ appena partita e  siamo solo al primo tornante. Piede sull’ acceleratore, si va avanti!

Buona settimana a tutti!

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10 Comments
  1. Luca
    • partitodazero
  2. enrico
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  3. Max
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  4. Lili
    • partitodazero

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