COME OTTENGO UN AFFITTO DALLE AZIONI

Trovare nuovi redditiLo so,  può sembrare un po’ strano come titolo. Sarebbe proprio un sogno se si potesse estrarre un affitto in forma mensile solo dal fatto di possedere dei titoli azionari. Nella mia ricerca appassionata nel cercare flussi di cassa passivi che aumentino le mie entrate mensili senza lavorare di più,  questa e’ sempre stata un ambizione. Affittare stabilmente  i miei titoli mentre il mercato oscilla e nel tempo  mi paga dividendi e si apprezza. Ho spesso detto che il mio approccio alla borsa ha tanto della logica immobiliare. Vengo da una famiglia di tradizione “mattone” ed ho lavorato alcuni anni nel settore real estate tanto da apprezzarne i diversi aspetti e le dinamiche.  Ora pero’ lo stile di vita che vivo con la mia famiglia ci ha portato a percorrere nuove strade con mia grande sorpresa ancora più versatili.

Non voglio tenervi sulle spine e vado al dunque: penso di aver trovato un metodo, ma e’ un ragionamento più articolato del solito quindi seguitemi.

Facciamo un passo indietro. In un post precedente ho parlato di come creo un portafoglio di azioni. Ribadisco i punti principali ma vi raccomando di rileggerlo per farsi un idea della struttura mentale che c’e’ dietro. In sostanza con la stessa attitudine con cui comprerei casa per affittarla cerco azioni sottovalutate per cause momentanee ma che storicamente ( e parlo di almeno un decennio indietro o più) hanno stabilmente generato guadagni, crisi o non crisi che sia. Cosa ancora più importante devono pagare dei dividendi. I dividendi sono la forma minima e tangibile  di ricompensa per il fatto essere proprietario di un titolo. Sono una parte dei profitti reali che una società genera.  Nel mercato americano questi dividendi sono normalmente pagati ogni tre mesi direttamente sul tuo conto di trading, in altri paesi ogni sei mesi, in altri una sola volta all’ anno. Non tutte le azioni pagano dividendi quindi in principio,  tiro una bella riga che separa tra chi paga e chi non paga. Poi mi focalizzo su quelle azioni che da anni pagano con buona regolarità dividendi e che possibilmente gli hanno aumentati con regolarità  anno dopo anno ad un ritmo che va dal 8% in su fino a certi casi da 15/20% all’ anno. Pensate che meraviglia se poteste aumentare l’ affitto ai vostri inquilini del 10/15% ogni anno. Purtroppo e’ illegale. Nel mercato azionario invece e’ la norma!

Non sono ancora arrivato al punto. Andiamo avanti. Credo che l’ effetto esponenziale del reinvestire i dividendi in crescita e ripetere il processo l’ avete afferrato. L’ investimento iniziale che il primo anno generava un 3/4% di dividendi, nel giro di 10/15 anni vi regala  senza sforzo almeno un 13/15% di ritorni, e da li in poi  la cosa si fa ancora più interessante perché i rendimenti esplodono in maniera esponenziale. Potete giocare con le cifre usando il calcolatore che ho messo a disposizione. Di per se si possono avere ottime garanzie per la pensione ed eventualmente una pensione anticipata puramente seguendo queste regole di base.

Quindi nel mio approccio quotidiano e’ palese che più capitale rinvesto, più in fretta andrò ad accelerare questo processo matematico dell’ interesse composto, più volte lo ripeto nel tempo e più velocemente i numeri crescono. Faccio notare che non parlo mai delle fluttuazioni di mercato, ne dei tassi di interesse ne delle crisi geopolitiche ne degli attentati che purtroppo colpiscono il mondo di tanto in tanto. Non reagisco, finanziariamente parlando, a nessuna di queste cause di sbalzi psicologici. Rimango focalizzato sul cash flow in crescita ogni mese.

Premesso tutto questo,  ricevere un 3 /4% in 4 tranche all’ anno va benissimo, ma non e’ che nel breve mi cambi la vita. In dieci anni e più, fara’ la differenza, ci posso contare.  Ma mese dopo mese sono pur sempre piccoli passi avanti. Ecco perché mi dedico  alla valutazione di investimenti in business collaterali ( di cui daro’ un rendiconto a breve), affitti  e ad altre fonti di rendita alternative. Ultimamente  nel leggere, studiare e cercare mi sono imbattuto in un libro che ho divorato in qualche giorno ” Cash flow con il mercato azionario” di Andy Tanner.   Per la maggior parte del testo gli argomenti trattati per me erano già abbastanza noti, anche in maggiore profondità, come l’ analisi fondamentale, l’ analisi tecnica, e la gestione del rischio. C’e’ una quarta sezione pero’ che e’ stata illuminante. Parla delle opzioni covered ( coperte) come strategia a basso rischio per generare cash flow aggiuntivo quando si possiede un portafoglio azionario. Voglio premettere che non sono un fan delle opzioni perché  se non capite sono un arma di distruzione di massa. Ho fatto in passato un errore che mi e’ costato carissimo. Da allora ho sempre evitato questo tipo di derivato, finche’ adesso ho trovato un  approccio nuovo che vado a spiegare che reputo valido.

Un opzione e’ un contratto stipulato tra due parti, un compratore ed un venditore che si impegnano ad un prezzo prestabilito, nel fare uno scambio più in la’ nel tempo che sia di vendita o di acquisto di un determinato sottostante ( un azione, l’ oro, un ETF, etc) . Detto così aiuta poco. Se lo mettete in un altro modo forse e’ più chiaro: trovate una bella macchina che vi piace a 1000 euro. Accettate  il prezzo e con  100 euro a fondo perso,  vi impegnate in un contratto a passare a saldarla tra un mese. Attenzione, avete il diritto di ritirarla ma non siete obbligati a farlo se cambiate idea. L’ unico obbligo ce l’ ha il venditore di vendervela ed e’ per questo che vi chiede una somma per il disturbo. L’ unica cosa che perdereste in caso non la voleste più comprare quindi sarebbero solo i 100 euro del contratto. Nel frattempo passa il tempo ed  altre dieci persone scoprono la stessa auto e sono disposti a pagarla di più, finche’ uno di loro e’ disposto a pagarla addirittura 5000 euro. Voi siete il titolare del contratto fino alla fine del mese e decidete se tenervi la macchina  oppure  cedere il contratto al nuovo acquirente che ve lo pagherà 500euro. Nel secondo caso vendete il contratto intascate 500 euro, ne avete pagati 100 per il contratto   e vi tenete quindi 400 euro di guadagno . Avete fatto un guadagno secco di 400 euro ovvero il 500% a fronte di 100 euro investiti. Così grosso modo funzionane le opzioni anche con i titoli in borsa. Capite che i ritorni sul capitale investito ( i 100 euro) sono esplosivi. Nel caso contrario che invece il prezzo scenda e nessuno voglia comprare l’ auto ad un prezzo maggiore voi potete decidere di lasciare perdere l’ affare e vi sarà costato solo 100 euro del contratto.

Questa e’ una spiegazione molto semplificativa di come funzionano le opzioni che se maneggiate male posso fare tanti danni. Fate conto che le leve utilizzate sono di 100 volte ed in altri casi 1000 volte. Quindi quando si acquista un contratto si stanno maneggiando 100 o mille azioni vere con tutto il valore che ne consegue.Una fluttuazione di un punto percentuale nel valore ha un eco enorme.  E’ facile perdere il contatto con la realtà e bruciare grosse somme in fretta.

Vi raccomando di approfondire attentamente l’ argomento prima di fare una qualsiasi operazione.

Torniamo a me e ad un approccio alternativo. Mi sono accorto che nel 90/95% dei casi queste opzioni arrivano alla scadenza e  decadono senza valore. Questo vuol dire che nel 90% e passa dei casi chi opera con opzioni non  ha ragione e chi vince e’ il banco ovvero chi sta vendendo l’ opzione che si intasca ogni volta quello che e’ il costo del contratto. Questa e’ l’ unica cosa certa.  Quindi siccome io adoro le probabilità a favore ho cercato di capire come posso fare a diventare il banco. E indovinate un po’?  Si può fare. Sostanzialmente come funziona: chi possiede l’ asset sottostante ( le azioni) può scegliere di essere come il commerciante d’ auto dell’ esempio sopra. Io posseggo molte azioni di XXX, diciamo 150 azioni  che ho pagato 50$ l’ una. Sono mie e mi pagano,  intanto i dividendi e poi nel tempo vanno su e giu’ di valore ma sono un asset tangibile e di mia proprietà a pieno titolo. Anziché stare solo fermo ed aspettare che si rivalutino e che i dividendi si accumulino posso creare un terzo tipo di reddito. Decido di mettere in vendita un lotto ( cioè 100 azioni) a 55$ e mi impegno a venderle a quella cifra tra 30 giorni. Chi fosse interessato può aggiudicarsi questo contratto ( detto opzione) per 2 $ ad azione ( ovvero 200$). Trovo chi acquista.

Ora ho tre scenari davanti a me:

  1. tra 30 giorni il prezzo dell’ azione e’ arrivata a 59$, il mio acquirente esercita il suo contratto mi paga 55$ ad azione e mi paga i 200$ del costo del contratto ed io  gli cedo un lotto di 100 azioni a lui. Io ho guadagnato 5$ ad azione ovvero 500$, più 200$ del contratto ovvero 700$ e che sono un bel 14% in 30 giorni a fronte del mio investimento iniziale ( 50$ x 100 =5000$).  Intanto caso mai ho ricevuto anche qualche dividendo. Mi restano ancora 50 azioni da prima ( ricordate che ne avevo 150 e ne ho vendute 100) quindi le 50 restanti si sono apprezzate del 18% e le posseggo ancora.
  2. Non succede niente il prezzo si muove intorno a 55 $ in fase laterale. Arriva il 30 ed il mio acquirente decide di non esercitare la sua opzione perché  non gli conviene quindi mi paga 200$ ( il costo del contratto). Per me e’ un guadagno pulito di 200$ che rappresenta un bel 4%. In 30 giorni.  Ho ancora le mie azioni che mi fruttano dividendi. Posso ripetere lo stesso schema sul mese dopo.
  3. Il prezzo dopo 30 giorni e’ sceso a 52$. Se il mio acquirente esercitasse l’ opzione mi dovrebbe pagare 55$ ad azione più il contratto, quindi un brutto affare! Decidera’ dunque di non esercitare l’ opzione. Quindi ancora una volta un guadagno per me di 200$ ( che in ogni caso mi deve pagare). Naturalmente il valore delle mie azioni e’ sceso, ma io sono intenzionato a non vendere perché sono un investitore di lungo termine e posso comunque continuare a generare flusso di cassa.

Vedete qualche rischio particolare? Pensate adesso di ripetere l’ operazione tutti i mesi. Facciamo finta che invece del 4% prendete un più modesto 2%. Stiamo parlando di fantastico 24% all’ anno. Anzi in teoria di più  perché’ c’e’ l’ interesse composto che lavora per voi ad ogni nuovo passaggio.

In sostanza e’ come avere un immobile i cui appartamenti vi generano reddito. Non vi preoccupate delle fluttuazioni di mercato perché comunque guadagnate ogni mese.

Ritorno su quanto detto prima circa il 90/95% delle opzioni scadono senza essere esercitate. Cosa vuol dire? Questo vuol dire che con un approssimazione altissima posso aspettarmi una rendita del genere.  Cosa devo fare per riceverla? Devo impegnarmi a vendere azioni che già possiedo ad un prezzo più alto di quello che ho pagato io. Nel “peggiore” dei casi avrò venduto le mie azioni con un buon profitto ed il capital gain ottenuto posso rimpiegarlo allo stesso modo in una nuova operazione .

Ho letto e riletto il meccanismo ed ho deciso di fare un primo test pratico in piccola scala. Ad oggi ho in portafoglio 126 azioni di Apple che ho acquistato a 81.89 $ qualche mese faAl momento che ho stipulato l’ opzione il prezzo era a 112$ ( quindi sono già ampiamente in guadagno con un apprezzamento del 37%)  ho messo in vendita un lotto da 100 azioni, cioè un contratto, impegnandomi a vendere 100 azioni il 13 febbraio prossimo a 121$. Il contratto e’ costato 1.25$ ad azione a colui che l’ ha acquistato. Per fare questa operazione ci ho messo circa 1 minuto.

Quali sono i possibili scenari a 30 giorni da oggi?

  1. Il prezzo di un azione Apple passa i 121$ ( il che vorrebbe dire che Apple fa un salto di quasi il 10% in un mese. Possibile? Impossibile? Non lo so. In ogni caso io vinco in quanto venderei 100 azioni a 121$ guadagnando sul mio investimento iniziale di 81.89$ la bellezza di quasi un 48%. A cui aggiungo il guadagno generato dal costo del contratto di 1.25$ per azione ovvero 125$ che rappresenta un 1.5% aggiuntivo. In totale avrei fatto un guadagno complessivo di circa 50% sull’ operazione  Apple. Ho ancora 26 azioni.

2 e 3. il prezzo non si muove abbastanza ( sotto la soglia di 121$)  o il prezzo scende e  la mia controparte non eserciterà l’ opzione ed io avrò comunque guadagnato 125$. Mi tengo le mie azioni e ripeto con metodo il mese successivo.

Quindi riassumendo posso, come minimo,  aspettarmi 125$ di cash flow aggiuntivo sul mio bilancio mensile di Febbraio. Non molto, ma un ottimo guadagno per un minuto di lavoro. Ho parlato di un primo test perché voglio vedere nella realtà se ho capito bene il meccanismo prima di premere sull’ acceleratore.   In sostanza metto a reddito azioni che già possiedo sfruttando l’ improbabilità che facciano un salto del 10% in un mese. Puo’ succedere, ma credo che sia più facile il contrario. In ogni caso avrò prodotto reddito. Ora la parte bella. Supponiamo che e’ giusto tutto il ragionamento e che ho prodotto un guadagno del 1.5% in 30 giorni su le azioni di Apple che mi rappresentano un capitale di 8189$. Di che cifre parleremo se estendessi l’ approccio a tutto il mio portafoglio dal mese di marzo? Ad oggi il capitale controllato in azioni   incluso il margine  e’ di circa 210000$. Lo stesso tipo di ritorno ( 1.5%)  sarebbe il mese successivo non più di soli 125$ ma bensì di 3150$ di puro cash flow. Comicia ad essere una bella cifra. Su 12 mesi sarebbe un reddito di 37800$ ( senza considerare l’ effetto dell’ interesse composto, i dividendi e l’ apprezzamento del portafoglio!) che si andrebbe  a sommare alle atre voci  nelle colonne del cash flow raggiunto ad oggi:  opzioni, risparmi, dividendi, affitti, speculazioni. Sognando un pochino con un apporto del genere il mio cash flow  mensile farebbe un balzo avanti notevole, passando ad un totale di circa 7500$ ( 4139+3150$) per mese. Tutto conducendo la stessa vita e non lavorando di più.

Piedi per terra. Sono ancora in linea teorica, ma sembrano numeri interessanti. Per adesso sto imparando il meccanismo e voglio vedere che il test sulla prima opzione si concluda bene. Dopo di che’ decidero’ come  e se aumentare la pressione facendo ulteriori valutazioni sul rischio.

Concludo dicendo che non ho scoperto l’ acqua calda! So che queste architetture finanziarie esistono da sempre. Ce ne sono di sicuro anche di più complesse e redditizie.  Quello che per me  fa la grande differenza e’ il riuscire ad impadronirmene in maniera sicura. Forse siete in molti li fuori che hanno la cultura finanziaria adatta per far fruttare tanto bene il denaro ed il tempo. Forse no. Ho solo la sensazione che se la maggioranza della gente lavora attivamente ed i ricchi sono tanto pochi forse la risposta sta nel fatto che in molti non hanno ancora spinto se stessi oltre i limiti della propria intelligenza finanziaria…

Io in fondo stavo solo cercando come generare un “affitto”
da un portafoglio azionario. Questa sembra un ottima strada!

Se avete esperienze simili o avete notato qualche falla nei miei  ragionamenti vi chiedo di condividere pure con un commento:  sarà d’ aiuto a tutti!

Grazie e a presto!

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10 Comments
  1. Matteo
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  2. marco m.
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  3. Nick
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